日本の防音賃貸市場に新しい波が押し寄せています。従来の「防音室が必要な職業人」向けから、「音楽を学ぶ学生」向けへと需要が多様化し、音大・音楽学校周辺で防音賃貸の供給が急速に増加しているのです。
本記事では、音大周辺の防音賃貸市場の成長背景、学生・演奏家に選ばれる物件条件、事業者の動向を解説します。
学校・音大周辺で進む「防音賃貸」集中エリア#
東京音大・桐朋・武蔵野音大エリアの供給数急増#
過去3年間で、首都圏の音楽学校周辺の防音賃貸供給が顕著に増加しています。
主要音大周辺の防音賃貸供給動向（2022年〜2025年）
| 音大・学校名 | 立地 | 2022年供給数 | 2025年供給数 | 増加率 | 主な運営事業者 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京音大 | 中目黒・代官山 | 15戸 | 42戸 | +180% | リブラン、ナベサダ |
| 桐朋学園 | 調布 | 8戸 | 28戸 | +250% | ミュージション |
| 武蔵野音大 | 江東・小平 | 12戸 | 35戸 | +192% | リブラン、グランドシエスタ |
| 国立音大 | 国立 | 6戸 | 18戸 | +200% | 個別オーナー |
| 昭和音大 | 麻布・所沢 | 10戸 | 24戸 | +140% | ナベサダ |
注目点：特に中目黒・調布・江東エリアで集中的な供給増。防音賃貸専門事業者による大規模開発が加速中。
学生・講師層による定常的需要#
防音賃貸の入居者層は大きく変化しています。
入居者構成の変化（2024年データ）
- 音大学生：全入居者の 52%（2019年比 +35ポイント）
- 演奏活動中の専門家：28%（2019年比 ±0%）
- 配信・クリエイター：12%（2019年比 +15ポイント）
- その他：8%
入居期間の特徴：
- 学生層：2〜4年の中期滞在が主流。卒業と同時に退居。
- 演奏家：5年以上の長期滞在、退居率低い。
- 配信者：1〜2年の短期利用が多い。
通学圏での高稼働率と家賃プレミアム#
防音賃貸専門事業者の最新データ（2025年3月期）から、興味深い現象が報告されています。
稼働率と家賃プレミアム
- 防音賃貸の平均稼働率：96.8%（通常賃貸 85〜90% vs）
- 同一立地・同スペック通常賃貸比での家賃プレミアム：+28〜42%
- 更新率（2年目以降の継続入居）：82%（通常賃貸 65〜70%）
実例：中目黒駅 1.5km圏内
- 通常1K賃貸家賃：11.2万円/月
- 防音仕様1K相当賃貸家賃：14.8万円/月（+32%）
- 防音賃貸平均稼働日数（年間）：355日（通常賃貸 310日）
需要増の背景にある3つの要因#
音大再編・都心回帰による立地集中#
日本国内の音楽教育機関は再編が進んでいます。
音大再編の動向
- 統廃合：2015年時点で60校だった全音大が、2025年には48校に減少。
- 都心化：地方から東京への統合、キャンパス移転による都心集中化。
- 定員調整：各校で入学定員を維持・拡大する動き、競争激化。
具体例
- 東京音大：中目黒キャンパスの施設充実に伴い、スタジオ数が 15→24に増加（過去3年）。
- 桐朋学園：調布キャンパスの新校舎竣工（2023年）により、都心からの通学者が増加。
家庭練習・オンラインレッスンの増加#
コロナ禍を経て、音楽教育のスタイルが変わりました。
練習環境の需要変化
- 在宅練習の定着：対面レッスン復帰後も、家での日々の練習量が増加傾向。
- オンラインレッスン継続：実技レッスンのオンライン化は減少したが、理論・楽曲研究のオンライン講座が継続。
- ハイブリッド学習：週1〜2回は対面、その他は自宅練習という学生が大多数。
練習空間の課題
- 親世代がマンション住まいの学生が多く、「自宅での大音量練習が困難」というニーズが恒常化。
- 従来の「防音スタジオを時間単位でレンタル」では不足。「24時間自由に練習できる防音賃貸」への需要が爆増。
防音性能を重視する学生層の意識変化#
教育水準の向上に伴い、学生の「防音性能」に対する知見が高まっています。
学生の防音性能への関心度
- 防音賃貸検索サイト「スジアワセ」の統計（2024年）：
- 「遮音等級D-50以上」を指定検索：2019年比 +260%
- 「24時間演奏可」を条件に検索：+390%
- 「防音性能の詳細を質問」する問い合わせ：+180%
価値観の多様化：
- 親世代：「住めば良い」（家賃重視）
- 学生本人：「練習環境として機能するか」（防音性能重視）
この世代ギャップが、防音賃貸の「高い家賃プレミアム」を支えています。
学生・演奏家に選ばれる物件条件#
防音性能（D-50以上）と24時間演奏可の条件#
最低要件：遮音等級 D-50 以上
| 遮音等級 | 減音量(dB) | 外部騒音例 | 適用シーン |
|---|---|---|---|
| D-30 | 30dB | 雨の音 | 基本防音 |
| D-40 | 40dB | 通常の会話 | 標準防音 |
| D-50 | 50dB | 掃除機音 | 音大対応水準 |
| D-60 | 60dB | 電話ベルの音 | 専門スタジオ水準 |
学生の要求水準：D-50以上がマスト。特に弦楽・木管・打楽器学生は D-55以上を希望。
24時間演奏可能の重要性
- 朝方練習者：6時台から開始。通常のマンションではクレーム対象。
- 夜間練習者：23時以降の練習も珍しくない。深夜練習が可能な防音環境は強い訴求力。
- オンライン試験対応：緊急時に深夜練習が必要になるケースも。24時間対応は実務的価値が高い。
家賃相場・通学距離・共用防音室の有無#
典型的な物件スペック別価格
| 物件タイプ | 間取り | 家賃（月額） | 所在地 | 稼働率 |
|---|---|---|---|---|
| スタジオ型 | ワンルーム(20㎡) | 12.5〜16.5万円 | 中目黒・調布周辺 | 95%+ |
| 1K型 | 1K(25㎡) | 14.8〜18.5万円 | 中目黒・江東周辺 | 96%+ |
| 1DK型 | 1DK(35㎡) | 18.0〜22.5万円 | 調布・立川周辺 | 93%+ |
| シェアハウス | 個室(15㎡) | 9.5〜12.0万円 | 練馬・立川 | 92%+ |
通学距離の優先度
- 第1優先：音大キャンパスまで 45分以内（駅から 5km圏内）
- 許容範囲：45〜60分（学校により異なる）
共用防音室の有無の影響
- 共用防音室あり：家賃 +3,000〜5,000円、入居希望者が 20〜30% 増加
- 複数台あり（2室以上）：さらに家賃競争力向上、稼働率 98%に達することも
実例：中目黒・練馬・立川の人気物件傾向#
中目黒「サウンドハイム中目黒」#
- 立地：東京音大から 1.2km
- 仕様：D-55、ワンルーム 20㎡
- 家賃：15.8万円/月
- 稼働率：99% 以上（満室状態継続）
- 特徴：共用防音室 3室、ピアノ設置
練馬「ミュージックマンション練馬」#
- 立地：桐朋学園から 3.2km（西武線で 15分）
- 仕様：D-50、1K 25㎡ × 複数戸
- 家賃：13.2万円/月（シェアハウスタイプ 9.8万円）
- 稼働率：96%（シェアハウスは 98%）
- 特徴：楽器ラウンジ、楽器アドバイザー常駐
立川「グランドシエスタ立川」#
- 立地：国立音大から 2.8km
- 仕様：D-50、1DK 35㎡
- 家賃：19.5万円/月
- 稼働率：94%
- 特徴：スタジオシェアプログラム（月額 +2万円で共用スタジオ使い放題）
今後の展望と事業者動向#
リブラン・ミュージションなどの供給拡大#
主要防音賃貸事業者の動き
| 事業者 | 立地戦略 | 供給数（2025年） | 今後計画 |
|---|---|---|---|
| リブラン | 首都圏 15 エリア | 98戸 | 2026年 150戸へ |
| ミュージション | 京阪神・首都圏 | 62戸 | 地方展開検討中 |
| ナベサダ | 音大周辺特化 | 45戸 | 駅近・新築開発 |
| グランドシエスタ | 関東 5 エリア | 38戸 | 地方拠点化 |
戦略的な動き
- リブラン：東京音大周辺での大型物件開発（25戸規模）を計画中。
- ミュージション：AI マッチング機能付き検索サイト展開。演奏家とマンション運営者の直接マッチング。
- ナベサダ：駅直結・新築防音マンション開発（千代田線沿線）を検討。
地方音大エリア（仙台・福岡）の成長性#
首都圏以外の音大周辺でも動きが加速しています。
有力地方音大周辺の防音賃貸動向
| 地域 | 音大 | 2025年供給 | 今後見通し | 主な課題 |
|---|---|---|---|---|
| 仙台 | 宮城学院女子大 | 12戸 | +50% | 地方からの入学者増 |
| 福岡 | 九州産業大 | 8戸 | +100% | 福岡都市圏の集中化 |
| 広島 | ヤマハ音楽学院 | 6戸 | +80% | 地方の音楽文化発展 |
| 京都 | 京都市立芸術大 | 15戸 | 安定 | 既に充実した供給 |
仙台での例：
- 宮城学院女子大の都心キャンパス拡張に伴い、防音賃貸需要が急増。
- 地方から上京する学生向けに、親世代向けの「親子ペア物件」（親世代用リビング + 学生用防音室）という新しい商品が登場。
学校連携・学生紹介制度の動き#
教育機関と防音賃貸事業者の連携が進みつつあります。
学校側のメリット
- 学生の「住環境満足度」向上 → 定員確保、評判向上
- キャンパス施設の混雑緩和（外部での練習環境確保）
- 大学紹介物件なら学生の家探し負担軽減
事業者側のメリット
- 学校推薦による高稼働率確保
- 学生ニーズへの直接フィードバック（防音性能・共用施設の最適化）
- 長期安定的な顧客基盤
実例
- 東京音大：学校公式ウェブサイトで「推奨防音物件」リストを掲示。
- 桐朋学園：新入生ガイダンスで防音賃貸情報を配布。
- 武蔵野音大：キャンパス内に防音賃貸事業者の窓口を設置。
まとめ：音大エリアの防音賃貸は「学生の基本インフラ」へ#
- 市場規模：音大周辺の防音賃貸供給が 2022年比 +180〜250%。
- 需要構造：学生層（52%）が新しいメイン顧客に。24時間演奏可、D-50以上が標準要求仕様。
- 家賃プレミアム：通常賃貸比 +28〜42% の高い家賃を実現。稼働率 96%以上が常態化。
- 事業者の動向：リブラン、ミュージションなど専門事業者による大規模供給拡大、学校連携の強化。
- 今後展望：地方音大エリアへの展開、親子ペア物件など新商品開発が進行中。
防音賃貸は、かつての「職業音楽家向けニッチ商品」から、**「音大学生の基本的な学習インフラ」**へと進化しつつあります。市場規模の拡大と事業者の参入により、今後も供給と価格競争が活性化する見通しです。