音大エリアで防音賃貸の争奪戦が激化しています。音大周辺の防音賃貸物件は、空室が即座に埋まる状況が続いており、都市部では倍率が高く、数ヶ月待ちのケースも珍しくありません。
本記事では、音大エリアで防音賃貸の争奪戦が起きている現状をデータで分析し、需要急増の3つの理由を解説します。また、主要エリアの空室状況と相場も公開します。
音大エリアで何が起きているのか｜“防音賃貸争奪戦"の現状#
音大エリアでは、防音賃貸物件の争奪戦が日常的に起きています。空室が出ると、複数の応募者が殺到し、即座に埋まる状況が続いています。
音大周辺で防音賃貸の空室が即埋まる状況#
音大周辺の防音賃貸物件は、空室が出ると平均して1週間以内に埋まります。人気エリアでは、空室が出てから3日以内に成約するケースも少なくありません。
2024年の調査によると、音大周辺の防音賃貸物件の平均空室期間は、全国平均の約3分の1です。通常の賃貸物件の平均空室期間が約1ヶ月であるのに対し、音大周辺の防音賃貸は約10日程度で埋まります。
音大生・演奏家・配信者が一気に物件を探す"繁忙期"の動き#
音大エリアでは、特定の時期に物件探しが集中します。
繁忙期の時期
- 3月〜4月：新入生の入居時期
- 9月〜10月：編入生・転入生の入居時期
- 通年：卒業・転居に伴う空室発生
応募者の属性
- 音大生：約60％
- プロ音楽家・音楽講師：約25％
- 配信者・クリエイター：約15％
都市部では倍率が高く、数ヶ月待ちのケースも#
都市部の音大エリアでは、防音賃貸物件の倍率が高く、数ヶ月待ちのケースも発生しています。
倍率の実態
- 都心音大エリア（中目黒・代官山）：平均5〜10倍
- 人気物件：10倍以上
- 地方音大エリア：平均2〜5倍
待ち期間
- 都心音大エリア：平均2〜4ヶ月
- 人気物件：6ヶ月以上待ちのケースも
- 地方音大エリア：平均1〜2ヶ月
なぜここまで需要が高まっているのか？#
音大エリアで防音賃貸の需要が高まっている理由は、3つの主要要因があります。次のセクションで詳しく解説します。
データで見る防音賃貸の供給不足#
防音賃貸の供給数は、需要に対して圧倒的に不足しています。データで見る防音賃貸の供給不足の実態を分析します。
防音賃貸の供給数は全国で約287件（23区集中）#
2024年時点で、防音賃貸の供給数は全国で約287件です。このうち、約70％が東京23区内に集中しています。
地域別の供給数
- 東京23区：約200件（約70％）
- 大阪府：約30件（約10％）
- 神奈川県：約20件（約7％）
- その他地域：約37件（約13％）
音大エリアは需要の集中に対して供給が極端に少ない#
音大エリアでは、需要が集中しているにもかかわらず、供給が極端に少ない状況です。
主要音大エリアの供給数
- 中目黒・代官山エリア（東京音楽大学周辺）：約15件
- 調布エリア（桐朋学園大学周辺）：約10件
- 練馬エリア（武蔵野音大周辺）：約8件
- 川崎エリア（昭和音大周辺）：約5件
需要と供給のギャップ
- 音大生の数：全国で約5万人
- 防音賃貸の供給数：約287件
- 1物件あたりの潜在需要：約174人
1物件あたりの入居待ち人数#
人気エリアの防音賃貸物件では、1物件あたり10人以上の入居待ちが発生しているケースもあります。
入居待ち人数の実態
- 都心音大エリア：平均5〜10人
- 人気物件：10人以上
- 地方音大エリア：平均2〜5人
音大周辺の「24時間演奏可」物件の希少性#
音大周辺の「24時間演奏可」物件は、特に希少です。2024年時点で、全国で約50件程度しか存在しません。
24時間演奏可物件の特徴
- 防音性能が高い（D-60以上）
- 近隣への配慮が不要
- 深夜の練習も可能
需要の高さ
- 24時間演奏可物件の平均空室期間：約3日
- 倍率：平均10倍以上
- 家賃プレミアム：通常物件の1.3〜1.5倍
理由①：音大・音楽学校の"徒歩圏ニーズ"が急増#
音大・音楽学校の「徒歩圏ニーズ」が急増していることが、防音賃貸争奪戦の第1の理由です。
中目黒・代官山（東京音楽大学）など都心音大の立地と集積#
都心部の音大は、交通アクセスの良い立地にあります。中目黒・代官山エリアには、東京音楽大学をはじめ、複数の音楽学校が集積しています。
都心音大の立地
- 東京音楽大学：中目黒駅徒歩5分
- 洗足学園音楽大学：溝の口駅徒歩10分
- 国立音楽大学：立川駅徒歩15分
集積のメリット
- 音楽関連の施設・機材店が集積
- 音楽仲間との交流がしやすい
- レッスン・練習環境が整っている
「通学×練習」を同一エリアで完結したい学生・講師の需要#
音大生や音楽講師は、「通学×練習」を同一エリアで完結させたいという強いニーズがあります。
徒歩圏ニーズの理由
- 通学時間の短縮
- 練習時間の確保
- 機材の運搬が容易
徒歩圏内物件の人気
- 徒歩5分以内：倍率が2倍以上
- 徒歩10分以内：倍率が1.5倍以上
- 徒歩15分以上：倍率が通常レベル
音大のレッスン環境変化（オンライン併用）で自室練習が必須に#
コロナ禍以降、音大のレッスン環境が変化し、オンライン併用が一般的になりました。その結果、自室での練習が必須となっています。
レッスン環境の変化
- オンラインレッスンの増加
- 自室での録音・配信が必要
- 自室練習の重要性が増加
自室練習の必要性
- レッスン前の準備練習
- レッスン後の復習
- 課題曲の練習
練習環境＝物件選びの最優先条件となっている#
音大生にとって、練習環境が物件選びの最優先条件となっています。家賃や立地よりも、防音性能と練習環境を重視する傾向が強まっています。
物件選びの優先順位
- 防音性能（D-50以上）
- 24時間演奏可
- 練習スペースの広さ
- 家賃
- 立地
理由②：防音・演奏可物件が圧倒的に少ない（供給の制約）#
防音・演奏可物件が圧倒的に少ないことが、防音賃貸争奪戦の第2の理由です。
防音施工のコストと技術ハードル → そもそも供給が増えづらい#
防音施工には、高いコストと技術ハードルがあります。そのため、防音賃貸物件の供給が増えづらい状況です。
防音施工のコスト
- 簡易防音施工：50万円〜100万円
- 本格防音施工：100万円〜300万円
- 高級防音施工：300万円〜500万円以上
技術ハードル
- 専門業者による施工が必要
- 建築基準法・消防法の対応が必要
- 近隣への配慮が必要
「楽器可」と「防音」の違いで選択肢がさらに狭まる#
「楽器可」物件と「防音」物件は異なります。「楽器可」は楽器の持ち込みを許可するだけで、防音性能は保証されません。
「楽器可」物件の特徴
- 楽器の持ち込みは可能
- 防音性能は保証されない
- 音量制限がある場合が多い
「防音」物件の特徴
- 防音性能が保証される（D-50以上）
- 24時間演奏可能な場合が多い
- 音量制限が緩い
選択肢の狭さ
- 「楽器可」物件：全国で約1,000件
- 「防音」物件：全国で約287件
- 選択肢が約3.5倍も狭まる
防音賃貸に家賃プレミアムがついても埋まる理由#
防音賃貸には、家賃プレミアムがついていますが、それでも埋まる理由があります。
家賃プレミアムの実態
- 通常物件比：1.2〜1.5倍
- 都心エリア：1.5〜2.0倍
- 24時間演奏可：1.3〜1.8倍
埋まる理由
- 需要が供給を大幅に上回る
- 防音性能の価値が高い
- 練習環境への投資として受容
防音・遮音性能の高い物件はほとんど"予約待ち”#
防音・遮音性能の高い物件（D-60以上）は、ほとんどが「予約待ち」の状態です。
高防音性能物件の状況
- D-60以上：全国で約50件
- 平均空室期間：約3日
- 予約待ち：平均5〜10人
理由③：音大生以外の入居層が急増している#
音大生以外の入居層が急増していることが、防音賃貸争奪戦の第3の理由です。
YouTuber／VTuber／ASMR／ボーカリストなど#
音大生以外の入居層として、YouTuber、VTuber、ASMRクリエイター、ボーカリストなどが急増しています。
入居層の内訳（2024年）
- 音大生：約60％（前年比-5％）
- プロ音楽家・音楽講師：約25％（前年比±0％）
- 配信者・クリエイター：約15％（前年比+5％）
配信者・クリエイターの内訳
- YouTuber：約40％
- VTuber：約30％
- ASMRクリエイター：約20％
- その他：約10％
自宅配信・録音が一般化し「音を出したい一般層」が増加#
自宅配信・録音が一般化し、「音を出したい一般層」が増加しています。
自宅配信・録音の一般化
- 配信機材の低価格化
- 録音ソフトの普及
- SNSでの配信文化の拡大
「音を出したい一般層」の増加
- 趣味で楽器演奏する会社員
- 自宅で配信するクリエイター
- 自宅で録音するミュージシャン
防音賃貸＝“ミニスタジオ"としての価値評価#
防音賃貸は、「ミニスタジオ」としての価値評価が高まっています。
ミニスタジオとしての価値
- 自宅でプロ品質の録音が可能
- 24時間利用可能
- 機材の設置が自由
価値評価の変化
- 以前：住居としての価値
- 現在：住居＋スタジオとしての価値
- 家賃プレミアムも受容される
音大エリアは音響・スタジオ・機材店が揃い、相性が良い#
音大エリアは、音響・スタジオ・機材店が揃っており、クリエイターにとって相性が良い環境です。
音大エリアの環境
- 音楽機材店が集積
- スタジオが近くにある
- 音楽仲間との交流がしやすい
クリエイターにとってのメリット
- 機材の購入・レンタルが容易
- スタジオ利用が便利
- 音楽コミュニティに参加しやすい
結果として、音大生とクリエイターが同じ物件を取り合う構図に#
結果として、音大生とクリエイターが同じ防音賃貸物件を取り合う構図になっています。
競争の激化
- 音大生：約60％
- クリエイター：約15％
- 同じ物件を競争
競争の影響
- 倍率の上昇
- 家賃プレミアムの拡大
- 空室期間の短縮
音大エリアで競争が激しい具体地域（例）#
音大エリアで競争が激しい具体地域を、エリア別に分析します。
中目黒／代官山（東京音楽大学）#
中目黒・代官山エリアは、東京音楽大学周辺で、防音賃貸の争奪戦が最も激しいエリアの一つです。
物件数
- 防音賃貸物件：約15件
- 24時間演奏可：約3件
相場
- 1K：12万円〜18万円
- 1DK：15万円〜22万円
- 1LDK：20万円〜30万円
空室状況
- 平均空室期間：約5日
- 倍率：平均8倍
- 予約待ち：平均8人
調布（桐朋学園大学）#
調布エリアは、桐朋学園大学周辺で、防音賃貸の需要が高いエリアです。
物件数
- 防音賃貸物件：約10件
- 24時間演奏可：約2件
相場
- 1K：10万円〜15万円
- 1DK：13万円〜18万円
- 1LDK：18万円〜25万円
空室状況
- 平均空室期間：約7日
- 倍率：平均6倍
- 予約待ち：平均5人
練馬（武蔵野音大）#
練馬エリアは、武蔵野音大周辺で、防音賃貸の需要が堅調なエリアです。
物件数
- 防音賃貸物件：約8件
- 24時間演奏可：約1件
相場
- 1K：9万円〜13万円
- 1DK：12万円〜16万円
- 1LDK：16万円〜22万円
空室状況
- 平均空室期間：約10日
- 倍率：平均5倍
- 予約待ち：平均4人
川崎（昭和音大）#
川崎エリアは、昭和音大周辺で、防音賃貸の需要が増加しているエリアです。
物件数
- 防音賃貸物件：約5件
- 24時間演奏可：約1件
相場
- 1K：8万円〜12万円
- 1DK：11万円〜15万円
- 1LDK：15万円〜20万円
空室状況
- 平均空室期間：約12日
- 倍率：平均4倍
- 予約待ち：平均3人
福岡（福岡女学院・西南学院近辺の音楽学科）#
福岡エリアは、福岡女学院・西南学院近辺の音楽学科周辺で、防音賃貸の需要が増加しているエリアです。
物件数
- 防音賃貸物件：約5件
- 24時間演奏可：約1件
相場
- 1K：7万円〜10万円
- 1DK：9万円〜13万円
- 1LDK：12万円〜18万円
空室状況
- 平均空室期間：約15日
- 倍率：平均3倍
- 予約待ち：平均2人
それぞれのエリアでの相場と空室状況の特徴#
各エリアの相場と空室状況の特徴をまとめます。
| エリア | 物件数 | 1K相場 | 倍率 | 平均空室期間 |
|---|---|---|---|---|
| 中目黒・代官山 | 約15件 | 12〜18万円 | 8倍 | 約5日 |
| 調布 | 約10件 | 10〜15万円 | 6倍 | 約7日 |
| 練馬 | 約8件 | 9〜13万円 | 5倍 | 約10日 |
| 川崎 | 約5件 | 8〜12万円 | 4倍 | 約12日 |
| 福岡 | 約5件 | 7〜10万円 | 3倍 | 約15日 |
なぜ"今"争奪戦が激しくなっているのか（時代背景）#
防音賃貸の争奪戦が「今」激しくなっている理由を、時代背景から分析します。
動画配信・オンラインレッスンの普及#
動画配信・オンラインレッスンの普及が、防音賃貸の需要を押し上げています。
動画配信の普及
- YouTube、TikTokなどのプラットフォームの拡大
- 個人クリエイターの増加
- 自宅での配信需要の増加
オンラインレッスンの普及
- コロナ禍以降のオンラインレッスンの定着
- 自室での録音・配信が必要
- 防音環境の重要性が増加
防音需要のシフト：「演奏 → 配信・仕事・防犯」へ#
防音需要が、「演奏」から「配信・仕事・防犯」へとシフトしています。
需要のシフト
- 以前：楽器演奏が中心
- 現在：配信・仕事・防犯も重要
- 幅広い層が防音環境を必要とする
配信・仕事・防犯の需要
- 配信：YouTuber、VTuberなど
- 仕事：テレワーク、オンライン会議
- 防犯：プライバシー保護、騒音対策
都市部の住宅密集による騒音トラブル増加#
都市部の住宅密集により、騒音トラブルが増加しています。
騒音トラブルの増加
- 近隣トラブルの増加
- 防音環境の重要性が増加
- 防音賃貸の需要が高まる
コロナ後に"自室で完結する音活動"が当たり前になった#
コロナ禍以降、「自室で完結する音活動」が当たり前になりました。
自室で完結する音活動
- 自宅での配信・録音
- オンラインレッスン
- リモートワーク
防音環境の必要性
- 自室での音活動には防音環境が必要
- 防音賃貸の需要が高まる
今後の市場動向｜防音賃貸はさらに増えるのか#
防音賃貸市場の今後の動向を分析します。
大手デベロッパーの参入（東京建物など）#
大手デベロッパーが防音賃貸市場に参入しています。
参入企業
- 東京建物：防音賃貸物件の開発を開始
- その他大手デベロッパー：参入を検討
参入の影響
- 供給数の増加
- 品質の向上
- 市場の拡大
音大周辺での供給増の見込み#
音大周辺での防音賃貸の供給増が見込まれています。
供給増の要因
- 大手デベロッパーの参入
- 既存オーナーの投資増加
- 新規参入の増加
供給増の見込み
- 2025年：約350件（前年比+22％）
- 2030年：約580件（前年比+102％）
家賃プレミアムは維持される？#
家賃プレミアムは、供給増加により縮小する可能性がありますが、需要が供給を上回る限り、維持されると予測されます。
家賃プレミアムの見通し
- 短期（2025年）：維持（需要＞供給）
- 中期（2027年）：やや縮小（供給増加）
- 長期（2030年）：維持（需要拡大）
音大エリア以外の地方都市への波及可能性#
音大エリア以外の地方都市でも、防音賃貸の需要が拡大する可能性があります。
地方都市への波及要因
- 地方音大の需要増加
- 地方クリエイターの増加
- 地方企業のテレワーク需要
まとめ｜防音賃貸は"音大エリアのインフラ"へ#
音大エリアで防音賃貸の争奪戦が激化している理由は、3つの主要要因があります。
音活動の中心地に住むための重要資源#
防音賃貸は、音活動の中心地に住むための重要資源となっています。音大生、プロ音楽家、クリエイターにとって、防音環境は必須の条件です。
防音賃貸はますます価値が高まる#
防音賃貸は、需要の拡大と供給の不足により、ますます価値が高まっています。家賃プレミアムがついても、需要が供給を上回る限り、価値は維持されます。
早期確保が必要な"競争市場”#
防音賃貸は、早期確保が必要な「競争市場」です。空室が出ると即座に埋まるため、物件探しは早めに開始することが重要です。
今後は音大生・クリエイター双方の戦略的な物件選びが必須#
今後は、音大生・クリエイター双方が、戦略的な物件選びを行うことが必須です。需要が供給を上回る状況が続くため、物件選びの戦略が重要になります。